Аналитический обзор (итоги 2013 года)

Как и ожидалось большинством аналитиков, рост цен на недвижимость в 2013 году не превысил показатели даже официальной инфляции, которая по предварительным подсчетам составила 6,44%.

Вторичный рынок

Рост цен за 2013 год на вторичном рынке Новосибирска зафиксирован на уровне 4%, это вдвое ниже, чем в 2012 году, когда цены на вторичном рынке увеличились на 8,52%.

Вторичное жилье, в существенной мере, существует "с оглядкой" на субъективные причины, продажа жилья собственником – как правило, только начало. Продешевив в этом вопросе и рассчитывая на определенную сумму доплаты, продавец готовой недвижимости рискует не найти жилья себе взамен. Даже если нужно только продать квартиру – никому не хочется получить меньше, чем покупатель готов заплатить.

Между тем, у собственника жилья информации не так много, а к советам агентов по недвижимости продавец относится настороженно. Если не брать в расчет не поддающиеся логике случаи назначения цены по причине "мне так надо", владелец жилья опирается на сравнительный метод определения стоимости своей квартиры: смотрит, что продается "из похожего" и, как правило, чуть прибавляет – оставляя маневр для торга или планируя постепенное снижение цены, если покупатель не найдется сразу. С течением времени эти увеличивающие стоимость "поправочные коэффициенты" каждого последующего продавца по-тихоньку нарушают рыночный баланс, ценовые ожидания владельцев квартир не совпадают с возможностями покупателей, и продажи на вторичном рынке приостанавливают свой резвый бег.

Первичный рынок

Новостройки анализировать сложнее, поскольку соотношение объектов, находящихся на разной стадии строительства, каждый год разное, соответственно, и стоимость квадратного метра в данном случае - категория уж совсем "средняя". Хотя и известно, что к концу года застройщики планируют самые масштабные объемы по завершению строительства.

В 2013 году средняя стоимость квадратных метров в новостройках продержалась практически на одном уровне. Несущественное повышение цен, выявленное в конце года, объясняется большим количеством объектов, которые подошли к этапу сдачи. Этот фактор также спровоцировал появление в продаже квартир, приобретенных инвесторами.

По информации аналитической компаний RID Analytics, средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в декабре 2013 года составила 51,7 тыс.руб/кв.м, в то время как в конце 2012 года этот показатель фиксировался на отметке 50,2 тыс.руб/кв.м. В процентном отношении рост стоимости квадратного метра на первичном жилье оказался всего 2,99%.

Строящееся жилье дорожает по мере увеличения стоимости расходных материалов, оплаты труда работников, смены стадий строительства, приближения объекта к сдаче и других объективных причин. При этом строительная организация в состоянии корректировать цены, опираясь на динамику продаж: раскупают слишком хорошо, так что не успевают строить – можно поднять цены. Берут не так хорошо, как хотелось бы… Тогда снижают? А вот тут загвоздка: оказывается, наш строительный рынок так не регулируется, во всяком случае, не так быстро. Как же снижать цены, когда материалы закуплены, издержки растут с каждым месяцем, а сам объект приближается к сдаче, да и инфляция. А как отреагируют покупатели, которые вошли в проект на ранней стадии, заплатив, как выяснится, более высокую цену? Такие действия вредят репутации застройщика и существенно корректируют привлекательность будущих инвестиций – вложившийся в стройку инвестор заинтересован в том, чтобы цены у застройщика повышались. Наступает выжидательный период. Сфера недвижимости очень инертна, но рано или поздно рынок все расставит по своим местам: либо инфляционные процессы постепенно нивелируют завышенные ценовые ожидания, либо часть строительных компаний начнет снижать стоимость, выискивая возможности экономии и оптимизации бизнес-процессов.


Источник информации: www.n-s-k.net

Вернуться к списку